НОВОСТИ

09.09.16. Новый сайт ПГП на PGPALATA.RU >>

08.09.16. Павел Селуков: «Пермские котики станут жителями Европы» Подробнее >>

08.09.16. Пермяки продолжают оспаривать строительство высотки у Черняевского леса Подробнее >>

08.09.16. В Чусовом появятся 54 контейнера для сбора пластика Подробнее >>

08.09.16. Жителям Перми расскажут об управленческих технологиях и их применении в некоммерческом секторе Подробнее >>

08.09.16. Пермские общественные организации могут обновить состав Комиссии по землепользованию и застройке города Подробнее >>

07.09.16. Историческое общество намерено помочь пермяку, осуждённому за реабилитацию нацизма Подробнее >>

07.09.16. До открытия в Перми «Душевной больницы» для детей осталось чуть больше полугода Подробнее >>

06.09.16. В Перми на Парковом проспекте открылся новый общественный центр Подробнее >>

06.09.16. Павел Селуков: «Мой гепатит» Подробнее >>

Архив новостей

ПИШИТЕ НАМ

palata@pgpalata.org

В повестке дня

Оптимальная для жильцов
схема управления домами – возможна

В сфере ЖКХ наступил очередной критический момент. В мае перезаключены договоры с управляющими компаниями на обслуживание жилого фонда. Жители дома, которые собственниками не являются, никак на судьбу своего дома повлиять не могут. Какова же здесь роль собственников квартир?

В жилищном кодексе содержится 3 варианта способа управления многоквартирным домом. Важно понять, что способ управления можно менять в любой момент. Для домов, где собственники не определились со способом управления, ежегодно мэрия по конкурсу назначает управляющую компанию. «Определившимися» считаются дома, где собственники сами заключили договор на общем собрании с управляющей компанией (УК) или организовали товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Выбор способа управления просто через УК чреват многими неприятностями для собственников. Предусмотреть эффективную процедуру контроля одним «правильным» договором с УК невозможно, так как важен не сам договор, а эффективные санкции за его нарушение, которых нет. Контролирующим органом для УК в этом случае становится некое мифическое «общее собрание собственников», которое организовать оперативно невозможно. Деньги за обслуживание жители платят непосредственно на счет УК. Проследить расходование этих денег можно раз в год на отчетном собрании (там, где его жители смогли провести). Впрочем, реальных наказаний за непредставление отчета со стороны УК тоже нет. Не случайно, некоторые УК очень вольно обращаются со средствами. Например, при сборе 70-80% с жителей перечисляют поставщикам за тепло только 30%, остаток никому не возвращая! Эта ситуация подробно описана в материале «Письма из ЖКХ» (Местное время, 22 апреля 2009г). В итоге получается неосновательное обогащение для собственников УК.

Жители утешают себя сознанием, что в этой ситуации хотя бы ответственность за жилой фонд с них снята. Но спешу их разочаровать. Раскрываем гражданский кодекс и читаем: «собственник обязан содержать свое имущество». А собственник - сам житель. Показателен следующий случай. В приемную одного из депутатов Законодательного Собрания обратилась бабушка, проживающая в деревянном доме на ул. 25 Октября, который пришел в негодность. Заявительница была уверена, что государство должно ей помочь в ремонте. Рассмотрев документы, специалисты обнаружили, что дом принадлежал ей на праве собственности с 1964г. Все ответы из органов власти были однозначны: раз дом ваш, то по закону вы его и содержите. Довели собственность до ручки – обижаться не на кого. Та же ситуация с многоквартирными домами. По современному законодательству за состояние многоквартирного дома отвечают собственники, а не обслуживающая организация. А помощь многоквартирным домам на капремонт предоставляется только однажды. Однако если за деревянным домиком следить может один человек, в многоквартирном доме нужна организация, объединяющая интересы собственников. Это ТСЖ. Без товарищества получается положение, когда жители не имеют реального контроля над положением дел в доме, но несут полную ответственность за свое имущество.

В предыдущих выпусках «Пермских новостей» была высказана точка зрения начальника УЖКХ г. Перми Максима Зубарева, что оптимальным можно признать сочетание двух способов управления. А именно: жители создают ТСЖ, а товарищество нанимает управляющую компанию. С этим поспорить сложно. Вот только надо точно понимать, для чего ТСЖ нанимает УК. В доме, где организовано ТСЖ, управление должно осуществлять именно правление ТСЖ.. УК как управляющая организация там в принципе не нужна. Также порочна практика, когда сбор средств на техническое обслуживание осуществляется, минуя счет ТСЖ. Доверять УК сбор средств нельзя категорически, так как ТСЖ в этом случае лишается важного рычага воздействия на подрядчика – денежных штрафов. Для чего же нужна УК в товариществе? Дело в том, что рынок коммунальных услуг развит слабо. Технических специалистов нужного уровня также в городе недостаточно. Эти работники сконцентрированы в УК. Роль управляющих компаний при ТСЖ сводится к организации подрядных работ и консультированию по вопросам управления. Постепенно основное управление жилым фондом сведется к данной схеме. Конечно, это снизит доходность УК, а сверхприбыль уйдет. Но уж лучше просто прибыль, чем ничего. Пока же крупные УК мало заинтересованы в сотрудничестве с ТСЖ, так как много еще «домов-лохов», бесконтрольно отдающих в УК все сборы с дома.

Управляющие компании в Перми делятся на 3 типа по стилю работы.

1. Бывшие жилищные службы, ставшие частными. Обладают многочисленным и бестолковым собственным штатом сотрудников советского типа. Обслуживают 150-200 домов. Как уже сказано выше, пока они мало заинтересованы в сотрудничестве с ТСЖ.
2. Коллекторы нового типа. Эти очень опасные организации вообще не заинтересованы в развитии хозяйства дома, выкачивают средства на текущее обслуживание, предоставляя фактически только аварийное обслуживание, в то время как дом ветшает. Собственных технических сотрудников не имеют, аварийные службы нанимают по субподряду. Заинтересованы в быстром освоении бюджетных средств на капитальный ремонт, чему немало способствовала предыдущая редакция решения №74 пермской городской Думы. Эти компании часто имеют связи в высших эшелонах муниципальной власти, а поэтому выигрывают конкурсы на управление «неопределившимися» домами. По отношению к ТСЖ занимают резко агрессивную позицию, стремясь нарушить взаимодействие собственников между собой, изолировать их и лишить доступа к финансовой информации.
3. Небольшие частные компании подрядного типа. Часто предоставляют ТСЖ в качестве дополнительной услуги кроме технического обслуживания бухгалтерию (но не сбор средств!), инженерные консультации. Работают с ТСЖ по штатному расписанию (списку работников с оговоренной зарплатой). При этом на штатное расписание уходят не все средства, которые ТСЖ аккумулирует на текущих ремонт. Доходность у таких компаний самая низкая, но небольшие организации вынуждены идти на такое сотрудничество. Более того, многие из них работают только с ТСЖ. Дело в том, что известностью и рекламными бюджетами они не могут конкурировать с большими организациями, а деловую выгоду от сотрудничества с ними понимает в первую очередь управленческая элита собственников – правления ТСЖ.

Выводы

Не так важно, кто виноват. Важно, что мы знаем, что делать. Максимально защищает права собственников схема самостоятельное ТСЖ + подрядная организация. Но чтобы достичь этой схемы, собственникам надо выйти из прострации и заняться организацией управления своим имуществом. Иначе им грозит ветшание и утрата этой собственности.

Александр Зотин,
председатель комиссии по
жилищно-коммунальной политике при
«Союзе защиты пермяков»

Комментарии

Любовь Элье 17.09.09 в 13:03:00 пишет:

Согласна. Старшая по дому № 34 ул.Советская, г.Калуга

Нина Николаевна 06.06.10 в 14:17:45 пишет:

По настоянию инициативного человека экстренно было организованно ТСЖ "Революция 3" с 01.01.2010г. Проверить чистоту документов невозможно.Кто введен в штат ТСЖ, нанят на отдельные виды работ и за какие деньги, тайна. На задаваемые вопросы председателю на выше перечисленные вопросы и с какими организациями заключен договор на услуги теплоснабжения, водоснабжения и т.д. получаем ответ - не скажу, не твое дело, работают люди. Через 3 месяца получили новые квитанции по уплате коммунальных услуг, где расчетный счет другой УК "Лидер Профи".Общего собрания собственников жилья не проводилось. Не пропадут ли наши деньги, заплаченные сначала на счет ТСЖ, а теперь уже на счет УК? Как нам правильно себя вести?